APA SAJA OBJEK BPHTB ?

Apa Itu BPHTB?

Berdasarkan Pasal 1 UU PDRD adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Sedangkan Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan/atau bangunan oleh orang pribadi atau Badan. Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah hak atas tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di atasnya, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang di bidang pertanahan dan bangunan.

Subjek BPHTB

Subjek Pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. Sedangkan Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan (disengaja) atau peristiwa hukum (otomatis/tidak disengaja) yang mengakibatkan perolehannya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.

Objek BPHTB

Objek Pajak adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut meliputi:

1. Pemindahan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penunjukan pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha dan hadiah.
2. Pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan hak, dan diluar pelepasan hak. Yang termasuk Hak atas tanah meliputi:
3. hak milik;
4. hak guna usaha;
5. hak guna bangunan;
6. hak pakai;
7. hak milik atas satuan rumah susun;
8. hak pengelolaan.

Namun, ada objek pajak yang dikecualikan atau tidak dikenakan BPHTB. Hal ini diatur dalam Keputusan Menteri Keuangan Nomor 147/PMK.07/2010 tanggal 27 Agustus 2010. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009, obyek pajak tersebut yaitu objek pajak yang diperoleh:

1. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
2. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
3. Badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha attau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut;
4. Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan lain dengan tidak adanya perubahan nama;
5. Orang pribadi atau badan karena wakaf;
6. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.

Dasar Pengenaan BPHTB

Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Obyek Pajak.

1. Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) tersebut dalam hal:

• Jual Beli adalah harga transaksi
• Tukar Menukar adalah nilai pasar
• Hibah adalah nilai pasar
• Hibah Wasiat adalah nilai pasar
• Waris adalah nilai pasar
• Pemasukan dalam perseroan atau Badan Hukum lainnya adalah nilai pasar
• Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar
• Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar
• Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar
• Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar
• Penggabungan Usaha adalah nilai pasar
• Peleburan Usaha adalah nilai pasar
• Pemekaran Usaha adalah nilai pasar
• Hadiah adalah nilai pasar
• Penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam Risalah Lelang Dalam hal NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) PBB pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan BPHTB yang dipakai adalah NJOP PBB.

60. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) NPOPTKP ditetapkan paling rendah Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) untuk setiap wajib pajak, kecuali dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, ditetapkan paling rendah Rp 300.000.000 (tiga ratus juta rupiah). NPOPTKP tersebut ditetapkan dengan peraturan daerah. Setiap daerah dapat menetapkan NPOPTKP yang berbeda sepanjang tidak lebih rendah dari jumlah tersebut di atas.

Tarif BPHTB

Berdasarkan Pasal 88 UU PDRD, tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ditetapkan paling tinggi sebesar 5%. Penentuan tarif juga ditetapkan dengan peraturan daerah. Jadi besaran pokok BPHTB terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif.

BPHTB terutang = 5% (maksimal) X (NPOP-NPOPTKP)

Kapan Pembayaran BPHTB?

Saat terutangnya pajak atas bea perolehan hak atas tanah dan atau bangunan ditetapkan untuk:

1. Jual beli adalah sejak tanggal di buat dan ditandatanganinya akta
2. Tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
3. Hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
4. Hibah wasiat adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
5. Waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Bidang Pertanahan
6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainya adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
8. Putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap
9. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak
10. Pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak
11. Penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
12. Peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
13. Pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan dtandatanganinya akta
14. Hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
15. Lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang lelang.

BPHTB terutang ini harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak.

Denda Tidak Membayar BPHTB

Apabila ditemukan bahwa pembayaran BPHTB kurang bayar maka anda akan dikenakan sanksi administrasi yaitu bunga 2% sebulan untuk jangka waktu paling lama 24 bulan. Sanksi ini akan dihitung saat terutangnya pajak sampai dengan diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar (SKBKB).

Cara Menghitung BPHTB

Budi membeli sebuah rumah di Jakarta dengan luas tanah 200m2 dan luas bangunan 100m2. Berdasarkan NJOP, harga tanah Rp700.000 per m2 dan nilai bangunan Rp 600.000 per m2. Bagaimana cara menghitung BPHTB-nya?

Jawab :

• Harga tanah = 200m2 x Rp 700.000 = Rp 140.000.000
• Harga bangunan = 100m2 x Rp 600.000 = Rp 60.000.000
• Jumlah Harga Pembelian Rumah = Rp 200.000.000
• Nilai Tidak Kena Pajak = Rp 60.000.000
• Nilai untuk penghitungan BPHTB = Rp 140.000.000
• Biaya BPHTB yang harus dibayar = (5% x Rp140.000.000) = Rp7.000.000

Cara Mengurus BPHTB

tidak harus repot mengurus BPHTB ke kantor pajak, sebab BPHTB dapat dibayarkan secara online. Hal ini akan mencegah wajib pajak memanipulasi harga tanah agar tidak dikenakan BPHTB atau agar pajaknya lebih ringan. Beberapa kota ada yang sudah menyediakan e-BPHTB, seperti Bogor, Depok, Cirebon, Bandung, Pekanbaru, Batam, bahkan hingga kota yang lebih kecil seperti Wonosobo, Tegal, Bayuwangi, dan lainnya. Berikut langkah-langkah mengurus BPHTB online:

1. Unduh aplikasinya atau lihat di website pemda masing-masing daerah.
2. Pilih menu SSDP-BPHTB untuk melihat hasil rekaman BPHTB yang pernah dilakukan, misalnya untuk mengetahui statusnya sudah lunas atau belum.
3. Anda akan diminta memasukkan data wajib pajak dan objek pajak baru untuk menentukan besarnya pajak BPHTB. Besarnya BPHTB ini tidak dapat dimanipulasi, karena langsung terintegrasi dengan data PBB.

Syarat Mengurus BPHTB

Sebelum membayar BPHTB online, wajib pajak harus memastikan telah menyiapkan sejumlah dokumen. Berikut adalah sejumlah dokumen yang harus disiapkan untuk mengurus BPHTB:

• SSPD BPHTB.
• Fotokopi SPPT PBB.
• Fotokopi KTP wajib pajak.
• Fotokopi STTS atau struk ATM bukti pembayaran PBB 5 tahun terakhir.
• Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah, semisal sertifikat, AJB, surat letter C atau sertifikat tanaha girik.
• Fotokopi Kartu Keluarga.
• Fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah (untuk pemilik tanah warisan atau hibah).

Cara Bayar BPHTB

Berikut adalah cara mudah untuk membayar BPHTB:

• Login di situs pajakonline.jakarta.go.id/login.
• Pilih menu BPHTB.
• Isilah Nomor Objek Pajak (NOP) PBB.
• Setelah memastikan bahwa kamu tidak memiliki tunggakan, isilah Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB dan berkas lainnya.
• Unggahlah berkas-berkas tersebut.
• Petugas akan memeriksa sejumlah dokumen yang telah kamu unggah.
• Jika berkas lengkap, petugas akan mengirimkan kode pembayaran.
• Setelah mendapat kode pembayaran, kamu bisa membayar BPHTB.
• Kemudian, unggahlah dokumen AJB yang telah ditandatangani.
• Setelah itu, kamu akan dikirimi kode One Time Password atau OTP.
• Unit Pelayanan Pajak dan Retribusi Daerah (UPPRD) akan menandatangani SSPD BPHTB.
• Cetaklah SSPD BPHTB sebagai tanda bahwa kamu telah membayar BPHTB.

Penulis : Team Izinesia